아파트 하자보수 보증기간 총정리: 2년~10년 항목별 상세 기준과 청구 절차 A to Z

🔑 핵심 요약: 아파트 하자보수 보증기간은 **사용승인일(준공일)**을 기산점으로 **2년, 3년, 5년, 10년**으로 구분됩니다. 입주민은 하자가 발생하면 **사업주체(건설사)**에 직접 청구하며, 청구를 받은 사업주체는 15일 이내 보수 또는 보수 계획을 통보해야 합니다. 가장 중요한 **구조상의 하자**는 **10년** 동안 보증됩니다.

📅 1. 아파트 주요 하자 항목별 보증 기간 (핵심 정리)

하자보수 보증기간은 **공동주택관리법 시행령 별표 6**에 따라 정해지며, 건물의 중요도와 기능 유지에 필요한 기간에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

구분	보증 기간	주요 하자 항목
단기 기능 하자	2년	도배, 미장, 타일, 수장(벽/천장 마감), 주방기구, 가전제품, 창호철물 등
장기 설비/기능 하자	3년	급수·배수·위생 설비, 냉난방 설비, 온돌 공사, 가스 설비, 전기·전력 설비 등
핵심 마감/구조 관련	5년	방수(지붕/욕실), 승강기, 보, 바닥, 지붕, 지정 및 기초, 철근콘크리트 공사 등
주요 구조부 하자	10년	기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕틀 등 구조 안전에 심각한 영향을 미치는 하자

⭐ 보증기간의 기산점: 모든 보증기간은 해당 공동주택의 **사용승인일(준공일)**을 기준으로 시작됩니다. 입주 시기가 아니라 준공일을 확인해야 정확한 만료일을 알 수 있습니다.

📝 2. 입주민의 구체적인 하자보수 청구 절차 (단계별 안내)

하자는 개인 세대(전유부분) 하자 또는 공용 부분 하자로 구분되며, 청구 주체와 절차에 약간의 차이가 있지만, 기본 흐름은 동일합니다.

① 하자 발생 및 증거 확보

• **하자 인지:** 균열, 누수, 결로, 기능 불량 등 하자를 발견합니다.
• **증거 수집:** 하자의 발생 시점, 위치, 크기 등을 기록하고, **사진 및 동영상**으로 상세하게 남깁니다. (향후 분쟁 발생 시 핵심 자료)

② 사업주체에 보수 청구 (1차 청구)

STEP 1. 청구 주체 확인

• **전유부분 하자:** 입주자(세대 소유자) 또는 임차인
• **공용부분 하자:** 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소), 관리단

STEP 2. 청구서 제출

증거 자료를 첨부하여 사업주체(건설사)에 **서면(내용증명 권장)**으로 하자보수를 청구합니다. (관리사무소를 통해 취합하는 경우가 일반적)

STEP 3. 사업주체의 의무 이행 확인

사업주체는 청구를 받은 날부터 **15일 이내**에 하자를 보수하거나 **보수 계획을 서면으로 통보**해야 합니다. (하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 통보)

③ 사업주체 불이행 시 조치 (2차 대응)

STEP 4. 하자심사·분쟁조정위원회(하심위) 조정 신청

사업주체가 보수 계획을 이행하지 않거나, 하자 여부에 이의를 제기할 경우, 국토교통부 소속 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정 및 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.

STEP 5. 하자보수보증금 청구

입주자대표회의는 사업주체가 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우, 공동주택에 예치된 **하자보수보증금**을 보증기관(주택도시보증공사 등)에 직접 청구하여 보수 공사에 사용할 수 있습니다. (청구 전 입대의 의결 및 명의 변경 절차 필요)

STEP 6. 손해배상 청구 소송

하자보수보증금으로 부족하거나, 소송을 통해 손해배상을 받고자 할 경우, 법원에 **하자보수금 청구 소송**을 제기할 수 있습니다. (보통 입주자대표회의가 소유자들에게 채권 양도 동의를 받아 진행)

⚠️ 입주민이 꼭 주의해야 할 점

• **기간 엄수:** 보증기간이 만료되기 전에 하자를 인지하고 청구해야 권리 소멸을 막을 수 있습니다.
• **포괄적 청구:** 입주자대표회의는 모든 하자를 구체적으로 특정하지 않더라도 **전반적인 하자 지적**만으로도 포괄적인 권리 행사를 한 것으로 인정받을 수 있습니다.
• **보증금 활용:** 하자보수보증금을 직접 사용하는 경우, 청구 전 **세대 소유권자의 과반수 이상 동의** 등 복잡한 절차가 필요합니다.

아파트 하자보수는 입주민의 안전과 자산 가치 보존에 직결된 문제입니다. 오늘 안내해 드린 보증 기간과 청구 절차를 숙지하시어, 혹시 모를 하자에 대비하고 권익을 지키시길 바랍니다.